3．土地增值税的改造方案

　　第一，降低税率。从国际经验来看，各国相对重视房地产占用税，而对房地产权属转让的税收相对较轻。以英国为例，直接来自于房地产转让（包括转让人是公司缴纳的所得税）仅占全国税收总收入的1－2％，而来自房地产占有税、不动产经营性税收的收入却占总税收的30％左右。另外，许多国家为鼓励资本性房地产转让，对转让形成的增值部分实行低税或免税政策。[54]我国土地增值税的税率远远超出国际水准，立法机关应根据我国现行房地产市场的利润增长率适当地降低土地增值税率，因为根据公平负税原则，这种高税率已超出了纳税人的负担能力。

　　第二，科学地确定应纳税额。按现行税法规定，土地增值税的应纳税额为土地转让的增值额，即纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额的余额，因此，房地产转让的成交价是核定土地增值税的决定因素。现实中，由于转让房地产的交易过程中没有标准可循，只能以实际成交价为准，而实际成交价属于协议价格，在某些不正当竞争手段的操纵下，有些房地产成交价格明显偏低，但我国尚无法律对此进行约束，致使土地增值税没有按实际市场交易价格核算，导致这部分税收流失。另外，我国的不动产登记制度也不完善，房地产私下交易不予注册登记的现象相当普通，这就极大地妨碍了土地增值税的核算和征收，削弱了房地税法实施的有效性。科学确定房地产转让价格是当务之急。

　　第三，建立科学的房地产评估制度。科学的房地产评估制度可准确地核定房地产转让价格，是土地增值税的征收前提。现行土地税法规定，对于房地产转让的成交价格低于评估价的、未提供扣除项目金额或提供报价不实的，隐瞒、虚报房地产成交价格的，用评估价来计算征税额。这里的土地评估价格是指由土地管理部门或房地产中介机构综合评定，并经当地税务机关确认的价格。从实际执行的效果来看，土地价格评估多数是由中介机构评定。但由于我国房地产评估法律不健全，评估体系尚未科学地确立，土地价格评估机构虚假评估的违规问题相当严重，有必要借鉴国外土地评估的立法经验，以配合土地增值税立法和其他土地税法的执行。在国外，由于对房地产征税一般都以其评估价值确定，房地产评估业发展非常迅速，目前已形成了较完整的财产评估体系。如美国不动产评估师协会（SREA）成立于1935年，是北美最大的独立的专业房地产评估师组织。立法对房地产估价制度，也严格设定了实体规范和程序规范，并实行对估价结论的法律责任制度，以维护房地产评估活动的正常秩序及相关者的利益。例如，新西兰政府制定了《估价法》和《估价师法》，为房地产交易价格的确定提供了制度的保障。[55]

　　（四）耕地占用税法律问题研究

　　耕地占用税是对在我国境内占用耕地建房或从事其他非农建设的单位或个人，按其占用耕地面积一次性定额征收的税赋。自1982年开征以来，耕地占用税对保护我国耕地资源，筹集农业发展资金发挥了重要的作用。但随着时间的推移和我国 ...更多