一、WTO体制各成员方房地产税法的发展趋势
国际通行的房地产税收体系包括三类:(1)是房地产取得税类,一般包括登录许可税、不动产取得税、遗产税和赠与税。登录许可税是在不动产登记时政府课征的一种税,税基为登录时的价格,税率各国有异。房地产取得税是在原始取得或继受取得房地产时向政府交纳的一种税,税基为房地产取得时的评估价格。(2)房地产保有税类。包括不动产税、定期不动产增值税。不动产税,向土地或房屋所有者或占有者征收税基为不动产的评估价格,在不征收不动产税的国家里,对土地、房屋等不动产课征财产税。定期不动产增值税向拥有土地或房屋超过一定年限的产权者征收,通常对由市政工程改善而引起的土地增值征收5年期增值税,对因城市发展引起的土地增值征收10年期增值税。房地产保有税,在大多数国家均属地方税,由地方政府征收和管理,是地方政府财政收入的主要来源,如美国的财产税约占地方财政收入的80%。(3)房地产流转税类。包括所得税、不动产转移增值税。所得税向经营、出售房地产获得收入的房地产所有者、经营者征收。不动产转移增值税向买卖、转让房地产获得自然增值收益的人征收,意大利、韩国均设此税;美国则征收房地产收益税,房地产所有权人获得的增值收益超过政府规定的免税限额后则缴纳此税。[1]
虽然世界各国的税制不同,房地产税的具体税种上也有差异,但是各国房地产税法在完善和发展过程也形成了一些共同的经验,代表了房地产税的发展趋势。
(一)房地产税属于地方税体系,是地方财政收入的主要来源
各国的房地产税制,实行中央与地方分享税制的国家,房地产税收基本划归地方,构成地方税收的主体税种。比如美国的一般财产税(其实主要是对不动产征收),从一开始就是州和地方政府的税收,并构成地方政府财政收入的主要来源,约占全部地方税收的80%左右。日本的房地产税收基本划归地方政府,在房地产税收的体系中,地价税、登录许可税归中央政府;不动产取得税、固定资产税的一部分归道府县;特别土地保有税、都市企划税、固定资产税归市町村。房地产税作为地方税,有利于把地方政府的事权和财权有效地结合起来,一方面激发地方政府征收房地产税额的积极性,另一方面扩大地方基础设施和公用事业的投资规模,从而形成税收收入增长的良性循环。这在美国体现得最为明显,房地产税由各市、镇征收,大多数收入归地方政府所有,用于当地的基础设施建设。近来,房地产税在向工业化、城市化迈进的发展中国家的城市发展中占据越来越重要的作用,按照区位/土地价值征税,既为城市发展提供资金,有顺应城市发展的规划。
(二)房地产分设税种,并以土地税为主
大多数国家对土地和房屋采取分别课税的办法,对土地课征土地税,对房屋课征房屋税,因为,土地税和房屋税在征税对象、计税价格和税收功能等方面具有不同特点。土地税按其性质可分为:地价税、土地所得税、土地增值税和土地保有税等;房屋税按其性质可分为:房屋财产税、房屋所得税、房屋消费税等。在税率上,土地税的税率比房屋税率高。对土地课以重税,一方面,以体现社会财富公平分配的基本原则,达到地利共享的目的。另一方面,充分发挥土地税特殊的调控作用,达到保护土地资源,优化土地利用结构,抑制土地投机的目的。在计税价格上,土地税多以土地面积或价格为依据,土地税的调控功能胜于收入功能,而房屋税则以房屋市场评估价值为计税依据,遵循量能课税原则,重视发挥房屋税的财产税功能。
(三)各国房地产税法法坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则
“宽税基、少税种、低税率”是20世纪80年代世界性税制改革的基本原则,财产税也不例外。如印度尼西亚于1986年颁布《土地和房产税法》,按资产价值0.5%的单一税率进行征收,取代了原来的7个有关财产的税项,并将税基从租金价值转向资产价值,扩大了财产税税基,是新税法更加公平简单易行,降低了税收成本。我国台湾地区也于1977年将散见于“土地法”、“土地法施行法”、“平均地权条例”、“田赋征收条例”等十余种法规中有关土地税的规定,整合成为一部完整而统一的《土地税法》,简化了税制,方便了征收。“宽税基”是指除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免征外,其余的均要征税,这就为稳定充足的房地产税收入提供了物质基础;“少税种”,即国外设置的有关房地产的税收种类相对较少,一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税等税负不公平现象的发生,另一方面又可以降低税收征管成本,提高税收效率;“低税率”,国外房地产税率虽然不高,但能在税基较宽、征收效率较高的条件下,为地方财政创造相对充足和稳定的收入来源。这样的税制搭配可以说代表了房地产税收作为财产税的未来发展方向。
(四)建立评估制度,严格税收征管
各国对房地产税一般以房地产的评估价值作为计税依据,因此,都有发达的房地产评估制度。 如澳大利亚由州政府制定财产评估规则,然后交给地方政府,再由地方政府制定税率,并管理和征收税款。财产的价值评估体系由州总评估员制定,这些价值评估体系用于评估土地价值,以及政府土地购买、租赁及机构间的财产转移的价值。 对于财产的评估周期,各州从4年到7年不等。土地价值在一个评估周期内一般不作调整。近年来,澳大利亚各州都努力缩短评估周期。在俄罗斯, 建筑物价值由市技术评估局估定,并于每年3月1日前向地方征税机关提供登记建筑物的价值和所有权信息。征税机关在8月1日之前向所有者发送纳税通知,纳税人应于9月15日和11月15日支付税金。与所得税、销售税的源泉扣除不同,房地产税是从纳税人的可支配消费支出中支付的。受可支付收入的影响,房地产税容易形成欠税。同时,房地产税基于不动产的价值正税,欠税易、逃税难,为此,各国一般将不动产作为欠税的担保。一些国家通过下列方式处理欠税行为:(1)廉价出售或扣押纳税人的不动产或其他财产;(2)以应税财产作担保,通过贷款抵缴欠税;(3)在英国,如果欠税者变卖的物品仍不足缴税的话,地方政府可以依法起诉将其投入监狱;(4)根据欠税时间的长短,征收滞纳金。[2]
二、WTO体制下我国房地产税法存在的缺陷
1994年我国全面实施工商税制改革,涉及土地、房地产的税种也扩展到14种,包括耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、农业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、外商投资企业和外国企业所得税、营业税、固定资产投资方向调节税、印花税。我国基本构建了以土地、房地产的取得、保有、交易(转移)为征税点的税收体系,土地税收杠杆在保护土地资源、提高土地利用率、调节土地级差收益、组织财政收入等方面已起到了积极作用,但是,1994年我国税制改革主要是所得税和流转税的改革,对财产税变动不大,我国绝大部分财产税法都是在此之前制定的,发展到今天已经很不适应形势,迫切需要变革。我国房地产税法的缺陷在于:
(一)立法上的缺陷
1.立法时间较早,内容陈旧。房地产税 ...更多
【提示】 您好!没有登录不能阅读全部内容!如果您想继续阅读,请
登录或
注册成为会员!