解决地方政府的财政压力,一个好的办法,就是征收房地产税。因为房地产跑不了,一般情况下完全能够及时收缴上来。在中国完善房地产税制度,是一个充足的税收来源。而我国现行的房产税制度,已经与经济发展不相适应的矛盾也日益突出,必须进行改革和完善。
一、 我国现行的房地产税收体系和存在的主要问题
我国现行房地产税制的基本框架,是在1994年的全面结构性税制改革后形成的,涉及的税种主要有13种,包括直接以房地产为课税对象的7种,即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、固定资产投资方向调节税、契税;与房地产紧密相关的税种6种,即营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加。
(一)房地产行业税费过高。目前建筑用房地产业的税费名目繁多,负担较重,高于国内其他行业,也高于世界其他国家的房地产行业。存在收费制度设计不够科学、管理不太规范等问题。个别收费项目的征收标准偏高,负担不尽合理;个别部门未能对收费全面实行“收支两条线”管理;部分经营性与非经营性项目的区分仍不够明确。房地产开发建设、销售转让环节税费负担较重,加大了开发建设成本,在一定程度上提高了购房的“门槛”,在一定程度上抑制了住房消费。
(二)现行税制在房地产流通环节过于复杂,税负过重,在房地产保有环节税种较少,税负较轻。
在房地产开发、销售过程中,仅税种就多达得税、个人所得税、城乡维护建设税、城镇土地使用税、土地增值税、教育税附加等。收费就更多,各个地方也参差不齐,这无形中增加了建房成本,也助长了不正之风。而在房地产保有阶段,只有房产税、城镇土地使用税、城市房地产税和耕地占用税等4种税,而且是在一次减除原值10%—30%之后征收。这种“轻保有、重流通”的局面,一方面相当于给了土地保有者以无息贷款,导致了土地利用的低效率;另一方面,使得国分配,导致财政收入的流失。而“重流通”的局面,则抑制了土地正常的市场交易,助长了土地的隐性流动。
(三)税率和税种设置不合理。如城镇土地使用税和耕地占用税税率偏低,难以起到合理用地和保护耕地的作用。土地增值税税率过高,激励了纳税人的逃税动机,也不利于促进土地的合理流转。房产税和城镇土地使用税的征收范围都是仅包括城市、县城、建制镇和工矿区,而随着乡镇企业的发展,许多农村地区与城镇已差别不大,因此应该将发达地区的农村也纳入征税范围。
(四)我国房地产税制采取了“内外有别、两套税制并存”的政策,不符合国民待遇原则。
三、构建房产税收体系的设想。
第一、简化税制,加强调节。简化税制就是将土地使用税、契税、房产交易费等各种与房产相关的税费合并征收,减少各种税费征收环节,既有利于税费的规范征收,又有利于降低税费征收成本,还可以减小出租房产的土地使用税的征收难度。公平税负,实行国民待遇。将房产税和城市房地产税合并,内资、外资企业实行同一税率,公平税负。
充分发挥税收在房地产消费环节和保有环节的调控作用,有力地控制房地产市场的投资性需求。区分房地产的消费性需求和投资性需求,在房地产消费环节和保有环节实行差别性的税收政策,鼓励消费性需求,抑制投资性需求。在消费环节,可以对居民的消费性购房给予减免契税的优惠政策;保有环节,首先要改变房产税、城市房地产税和城镇土地使用税的计税依据,按房地产评估价值作为计税依据,以客观反映房地产价值和纳税人的负担水平;要对居民的投资性购房征收较高的房产税、城镇土地使用税和耕地占用税,提高其保有成本,降低其收益预期,从而抑制过高的投资性需求,促进房地产市场的健康发展。
第二、统一房产税税率,从价计征。将现行房产税税率合并成一种税率,依房产评估价作为计税依据,各地税务部门每年年初根据上一年的房产价值确定一个征收房产税的房产单价并向社会公布,这样可以随着经济的发展和房产价格变化计征房产税。经济增长、房价上升,纳税人多纳税,财政多增收;房价下降时税收下降,纳税人税收负担减轻。
第三、用营业税和所得税.调节出租房产收入。合理的房产流动不仅有利于经济的发展,而且为无力和不愿购房的人提供了多种住房选择。因此出租房产的收入分配不能用房产税进行调节,而应通过调高营业税加以调节。
第四、建立健全评估制度、财产登记制度,强化税收的征收管理。房地产税的计税依据大体有三种:土地面积、市场价值、其它价值(如账面价值)。一般以市场价值为计税依据。客观地分析,以市场价值为税基有三个优点:一是税基具有弹性,随着房地产市场价值的上涨,税基扩大,财产税的收入也将相应增加。二是市场价值反映纳税人的纳税能力,有利于实现税收公平原则。但以市场价值为税基定期对财产进行评估,税收征管成本较高。因此,要以市场价值为计税依据设立专门的房地产评估机构,实行严密的财产登记制度,同时税务机关从不同渠道搜集有关财产税、纳税人以及市场的信息,注重与各部门的协调配合,强化征收管理,堵塞税收漏洞,减少税收流失。
第五,扩大房产税征税范围。应将所有房产都纳入房产税征收范围;对目前征收条件不成熟的城市、用于个人住宅的房产,以及农村个人住宅房暂给予减免,到时机成熟时再统一开征。农村的生产经营用房应纳入房产税征收范围。