目前，国内相关部门正酝酿对房地产税制进行改革，但不管是土地增值税的取消，还是物业税的开征及其如何开征，仍然充满着争议，一方面是因为在其背后牵涉着各方面的重要利益，另一方面也是因为在理论及实践上仍然存在着不确定之因素。因此，本文以意大利不动产税为研究对象，本着它山之石可以攻玉的寄望，对其进行介绍和作必要的分析，希望能对于我国未来的房地产税制改革有所启示和借鉴。
一、意大利不动产税
作为一种财税税，意大利的不动产税属于地方税，即市镇税（市镇是意大利的基层行政组织），在1992年12月30日颁布的第504号授权立法令（以下简称第504号法令）中规定。征收主体是不动产所在地的市镇，如果相关不动产跨越两个市镇以上的辖区，以该不动产的大部分所处的辖区的市镇为征收主体。由于意大利税法赋予了地方税收立法权，作为征收主体的市镇具有确定税率、补全或废弃有关立法规范中的不同方面的权限，当然其也同时具有税收查定、征收和处罚等税收征管权。
1. 征税前提和不动产的概念
根据第504号法令第1条的规定，意大利不动产税的征税前提是对不动产的拥有或占有，不管是以何种指定的方式对不动产进行使用，这样也就包括了在企业经营活动当中充当手段的不动产，如以不动产为客体的生产、交易。当然这里的不动产并不是指所有的不动产，而是特指位于意大利国家领地内的建筑物、建筑用地和农用土地。而根据该法令第2条的规定，这里所说的建筑物是指已在和必须要在城市建筑地籍册登记注册的每一处不动产单元，包括该单元所占据的和构成该单元附属物的土地；建筑用地是指基于一般的或执行中的城镇规划、以建筑为目的而使用的土地；农用土地是指根据意大利民法第2135条规定的用于耕作、林业、饲养等农业活动及其相关活动的土地，其中相关活动包括作为农业正常实施的、直接与农产品转化（加工）、转让相关的活动。
2. 税基的确定方式和市镇的税率确定权
意大利不动产税的税基是不动产的价值：对于在地籍册登记注册的建筑物，其价值是地籍册上规定的定期收益（类似于年金、地租）乘以倍数100得出的值，对于未在地籍册登记注册的建筑物或者建筑物的价值持续变化需要对定期收益进行修改的，其价值的确定与完全由企业占有并且记在不同帐上的相似的不动产定期收益有关，其中这种相似的不动产的价值来源于会计账本，是折旧的毛总和乘以特定的系数而得到；对于建筑用地，其价值是每年1月1日时的该建筑用地的销售价值；对于农用土地，其价值由每年1月1日在地籍册中确定的领主收入乘以倍数75得到。需要说明的是，在得出的价值与市场价值相比有明显的差异时，意大利财政部可以法令改变上述提到的倍数100和75。
关于税率，市镇政府每年需要在10月31日之前在0.4%到0.7%之间确定来年具体适用的税率。当然不同的不动产可以确定不同的具体适用的税率，只要在上述确定的税率区间范围内，比如区分非居住的不动产、主要用于居住的不动产、无人居住的住房等。需要说明的是，根据意大利1998年第431号法律第2条的规定，对于主要用于居住的出租房可以确定比0.4%更小的税率，而对于未落成（至少）两年以上的不动产，可以确定最高达0.9%的税率。
除此之外，第504号法令还在第8条对于主要用于居住的不动产规定了一些减低税率、税负扣减的情形，第9条对于主要由农业劳动者管理、经营的土地规定了一下税基方面的优惠措施。
3. 纳税义务人和纳税义务的主动履行
意大利不动产税的纳税义务人是不动产的所有人或者是收益权人、使用或居住权人、房产权人和永佃权人，非居民亦然。如果不动产以融资租赁的方式被让与，纳税义务人是承租人。由于不动产税是按年计征的，税负是根据各纳税义务人相应的份额和根据对不动产占有的月数（占有15天以上的以1月算）这样的比例缴纳。
征收机制建立在纳税人主动履行的基础之上，纳税人必须在每年6月之前向市镇缴纳根据前年所缴纳税款总额的50%的税款，在12月20日前缴纳余下的税款。纳税人在同一辖区内的诸多不动产，总和缴纳不动产税。除此之外，纳税人必须在关于占有开始的那年的收入申报期限内，申报所占有的（全部）不动产，在接下来的年数里，只需申报发生的变化即可，相应的税收总额也发生变化。
4. 市镇政府的征收、处罚权
根据第504号法令第11条的规定，市镇政府对纳税人的申报和缴纳实施正式的监控，纠正客观事实、计算上的错误，计算税额，并且在税额清算通知中说明清算的依据、标准，该通知必须在纳税人申报或者缴纳之年后的第2年内完成。对于不诚实、不完整和不准确申报的，或者对于未申报的，通过说明理由的查定通知市镇政府分别予以纠正和依职权查定，对于前者该通知必须在纳税人呈报后的第3年内完成，对于后者该通知必须在纳税人应当呈报之年后的第5年内完成。但是，市镇政府可以通过规章选择取消这种申报的正式监控方式，而局限于实质监控，通过实质监控最后出具针对漏缴、部分缴和迟缴税款的说明理由的查定通知，该通知里包括应当缴纳的税款、罚款和利息的清算，并且无论规章如何规定，该通知必须在征税发生那年后的第5年内完成。相反，不应当支付的款项的退还应当在支付之后或者在退税权最终确定后的三年内申请。
二、意大利不动产税对我国的启示
我国现行的房地产税制是在1994年税制改革的基础上逐步形成的，随着经济体制改革的深入以及房地产市场的建立和发展，现行房地产税制和经济发展之间的矛盾与日俱增，房地产税制的改革应该说是势在必行。那么，意大利的不动产税在哪些方面值得我们借鉴呢？
1. 统一开征不动产税、扩大征税范围。对土地和房产开征统一的不动产税或是物业税，将房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和耕地占用税并入其中，从主要对房地产流通阶段征税向主要对房地产保有阶段征税转变。需要补充的是，意大利已经取消了不动产增值税，不动产在流动过程中产生的增值是作为一种收入而缴纳所得税；确定以对房地产的占有（支配、控制）为征税前提，明确房地产的使用收益权人亦为纳税义务人，这也与我国对土地的一贯政策相一致；扩大征税范围，覆盖农村地区，逐步将农业用地及农村房产纳入不动产税征税范围。
2. 引入灵活的税基、税率和税收优惠确定机制。以每年确定的房地产定期收益（比如年金、地租等）乘以一定的倍数后的值作为基本计税依据，并用房地产的市场价值加以衡量，使房地产价值与经济发展尽量保持一致；在税率上，参照意大利的立法实践，确定与上述倍数相联系的较低税率的水平，对于不同种类的不动产适用不同的税率；结合上述税基、税率的确定，完善税收优惠措施，特别是对农业用地、农村房产以及非经营性使用的住房、出租房给予不同程度的减免税优惠措施。
3. 完善配套制度、税收征纳关系。建立、完善土地、房产登记注册制度和房地产价值评估制度，加强相关登记部门与征税机关的联系、协作，尽量使每一处房地产都能有据可查、征税有章可依；在征纳关系上，确定以纳税人主动申报、缴纳为基础、征税机关主要承担审查、监控职责的征税机制；对于纳税人在申报过程中出现的不同性质、不同程度的违法状况，征税机关应给予不同的处理，即区分三类状况：客观事实、计算错误；不诚实、不完整和不准确申报；漏报、未报和不报。
4. 赋予地方适当税收立法权、必要税制管理权限。在维护中央税制统一的前提下，结合我国税收立法权的改革，在作为地方税种的不动产税领域赋予地方以适当的立法权。即使不赋予地方税收立法权，也应该赋予地方一定的税制管理权限，比如具体税目税率适用的确定权、税收优惠具体执行权等权限，以使地方据自身的实际情况灵活处理税收问题，调动地方政府的积极性。
总之，房地产税制的改革也应该遵守扩大税基、减低税率、公平税负的基本方针，特别是对于公平税负，必须要考虑量能负担的因素，以避免对量能课税原则的违背，在意大利税法中就是要克服违宪性的缺陷，因为量能课税原则被确定在意大利宪法中。本文最后就简要说明一下规定在第504号法令中的意大利不动产税中存在的、需要我国在税制改革中注意的这类及其他一些缺陷：首先，由于该税未考虑所有人为购买某一房产而为此承担的债务，就可能产生对“不存在”的财产征税的情况，比如买房人为购置一套价值10万元的房子而为此承担了10万元的债务，并在该房子上设定了同样价值的抵押，该不动产所体现的支付能力（量能课税中的“能”）就为零；其次，为了确保最低生活水准，“第一套”房应该免于征税，而不仅仅是给予减税优惠，这对于适当的生存是必要的。特别需要说明白的是，在2008年5月24号颁布的第93号法令中，意大利对于“第一套”房，即纳税义务人主要用以居住的住所免除了不动产税；再次，对不动产征税有一种没收的效果，因为纳税人所有的可征税收入同时需要缴纳个人所得税或企业所得税，而（用其中一些的可征税收入缴纳的）财产税不能从所得税中扣除，于是实际上这些可征税收入被“吸收”掉了，但这些可征税收入原本是用来支付针对它们征收的税的；最后，不动产税的征收中，不存在类似于所得税征税模式中对查定的税款可分成若干部分进行征收的情况。
