从中共中央全会的文件，到十省市的“空转”试点运行，再到2009年国务院发文指出要研究物业税的开征，“物业税”这一名词喊得越来越响亮，但身影却一直在模糊与清晰中不断闪烁，不知何时能真正目睹你的容颜。从目前来看，物业税的研究取得了一些实质性成果，但这并不能让人满足，正好，孕育物业税的过程也留下了许多让人评述的空间。

　　物业税，普遍的定义是指对土地及房屋等不动产的使用者和经营者征收的一种税赋。直观意义上，物业税自然与“物业”（property/estate）分不开。物业税的征税对象为土地及附着于土地之上的房屋等不动产，纳税主体为土地、房屋的使用者或所有者，税基通常是不动产的市场价值，而税率各国的规定并不一致，需根据实际需要加以确定。“物业税”这一名词使用在中国香港地区，国外相似的税种又称为“财产税”、“不动产税”、“差饷”等等【1】。

　　正如增值税一般，物业税也是作为一个全新的税种，从其他的法律体系中引进我国。当前对物业税的开征和已有相关税种的改革，方案的共同之处在于计划将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税及土地出让金等税费合一。购房者在房屋保有阶段，每年按照不动产的价值缴纳一定的税款，改变土地出让金一次性缴纳和自有自住住房免税的局面。我国并不是不存在以土地、房屋等不动产为对象的税种，相反，这一类税赋复杂而多样。物业税的创设，是作为一种税制统一而存在。但不能简单地将其理解为一种替代或者转换，因为物业税有其独特的内容，区别于原有的税制。

　　物业税的改革一直以来引发市场关注，期待物业税能够完善房地产的税制，并赋予其降低房价的特殊任务和历史使命。物业税的“空转实”何时能够实现，不是立法部门做出决定就可以的，只有日渐成熟，解决许多问题之后才能谨慎地实行。

　　征收统一的物业税，需遵循税收法定原则。首先，现行的房地产税制大都是通过行政立法的行使做出规定的，如1986年的国务院颁布的《房产税暂行条例》、1993年的《土地增值税》条例等。这些行政法规无不关系到这些税种的纳税主体、税种、税率、征收方法等税收要素和程序问题，税收法定原则强调要素法定和程序法定，这些内容应该而且只能由法律加以规定【2】。《立法法》第八条规定的财政、税收的基本制度，按照法律保留原则，只能由立法部门以法律的行使加以规定，不能授权行政部门制定行政立法。物业税的征收，首要问题是改变立法主体和形式，必须将立法权上升到全国人大或者常委会，也必须以法律的形式加以规定，如果新的税种的设置再以行政立法的形式出现，那至少在法律效力上这部法规是欠缺的。其次，物业税对房地产税的改革，重点在于将相关的税种进行统一，而问题是如何确定整合的对象【3】。类似于耕地占用税、土地增值税要不要纳入统一的物业税框架的问题，还是未能得到很好的解决。而从现实的角度，对物业税的研究必须提前回答税到底要包含哪些税种，或者说相应地取消哪些现行的税种，具体而言在构成要件上需明确征税对象、纳税主体以及税基的问题。贯彻税收法定主义原则，得做到要素法定和要素确定【4】，避免产生一种混乱。

　　征收统一的物业税，还需遵循税收公平原则【5】。物业税的出台，作为一个时间节点，分割了两部分房屋和土地：一部分在物业税开征前已经一次性缴纳了土地出让金等税费，另一部分则只需缴纳物业税。前者已经一次性缴纳了长达70年的土地出让金，并且房屋成本也比较高，后者则是按年度平摊费用、很可能房屋价格降低许多。物业税采用是在房屋保有阶段按年度连续征收的方法，如果对这两类房地产不加差别的征税，显然会带来不公平。前者的利益损害大于后者，因为受到重复征收和高税基负担。物业税的开征，是对房屋、土地所有者和使用者的利益的再分配，必须考虑前后利益的公平。进行法律上的“归类”和差别对待很有必要，对于已经缴纳了土地出让金的不动产权利人，征税时应当采取适当方式减轻负担，这在物业税法律制度中得有明确规定，以保证公平，毕竟在当前土地财政的局面下，寅吃卯粮的做法给物业税带了最长可达70年的困扰。技术层面上，似乎可以引入登记制度，即在房屋所有权证书、土地使用权证书上增加登记内容，明确属于哪一类不动产呢，以便税务机关交易相对方查验。总之，只有加以区别，才能保证物业税的开征不侵害税收公平原则。

　　税收的公平还要求征税时必须“量能课税”。物业税的开征实际是加重了纳税人的负担的，这体现在对自有自主住房开始征税。物业税会制造一种“买房后还需养房”的局面，直接关系到当事人能否“安居乐业”。在当今中国社会，公民在市场压力下面临高房价，好不容易辛苦积攒出一套属于自己的住房，却发现买房并不代表结束，仍旧处在类似于偿还“房贷”的感觉之中。物业税的开征需“量能课税”，不能加重纳税人的负担，从短痛到长痛不可避免，但这种长痛不能太沉重。解决这一问题需要从两个角度考虑，一是税率，根据纳税人承受能力来确定；而是税基，房屋的增值会带来税基的扩大，相应的税额也会加重，纳税人很可能因为附近有地铁开通房屋变得更值钱了，但这只是间接利益，直接的危害却是物业税的加重。物业税的开征着实需谨慎，决不能侵入公民生存权领域，否则将是一部恶法。

　　此外，物业税还面临一些程序问题，涉及到纳税人权利保护。首先，如何评估房屋即土地的价值？物业税的征收得确定不动产的价值，由此才能确定税基，而这是一个非常复杂的问题。中国不动产数量如此之多，每个区域都有着自己的价格标准，每年测算一次，必然加重执法成本，同时还需寻找一个公平、公正、中立的测算第三方。可以考虑引入所得税一样采用申报的方式或者通过不动产交易时发票来体现价值。其次，征收方式上物业税是最典型的直接税，税务机关直接从纳税人腰包里掏出钱财，而很少采用代扣代缴或是转嫁的方式。【6】这就对税务机关的执法艺术提出很高的要求，在此过程中一定要保障纳税人的合法权利，不可滥用税收征收权，采取侵害纳税人权利的方式完成征税任务，否则将导致社会矛盾的加大。其次，物业税还需做到透明高效，保障纳税人的知情权和监督权。缴纳物业税的目的是为了促进土地和房屋的增值，纳税人希望政府能够提供优质高效的公共服务，保证税款能够透明公开的使用。最后，物业税离不开司法救济，这是对纳税人权利的最后一道保障，物业税的常年性、高度直接性决定了物业税征收过程中很可能出现种种摩擦和矛盾，公权力在行使过程中一旦对私人合法权利造成侵害，应当有司法程序作为保障，以提供一种有效地救济。

　　最近车船税法草案的审议过程讨论得比较激烈，各方观点不停地交锋，利益诉求也在不断表达，这也为同为财产税的物业税提供了许多指引，毕竟房子、车子是老百姓物质生活追求中很重要的内容。对物业税的思考，根本还在于制度的创新与完善，相信经过理论的发展和“试点”实践的努力，物业税一定能够清晰地展现在我们面前。